浅议保障性住房建设融资方式
2010年，保障性住房建设在全国范围内全面启动，从中央到地方纷纷加大了保障性住房的建设和投入力度。根据中央的“十二五”规划，“十二五”期间，我国计划新建保障性住房3600万套，而资金成为了影响保障性住房建设进度的重要因素之一。据住房和城乡建设部估算，未来几年，全国保障性住房建设的资金需求十分巨大，资金配套压力非常严峻。因此，对政府而言，如果能吸引开发商以及其他社会资本参与保障性住房建设，那么解决资金短缺问题就可以获得重大突破。吸引开发商积极介入
目前，我国保障性住房中资金缺口最大的是廉租房和公租房，但是在利润率偏低和资金回收慢的影响下，开发商参与此两类保障性住房开发建设的热情较低。如果政府机构能从降低经营风险、提高收益率这两方面入手，针对不同的项目提供灵活的参与模式，将可以在很大程度上吸引开发商进入保障性住房建设领域。从笔者参与的保障房项目来看，笔者建议相关部门可以采取以下几种模式：
委托代建方式。开发商仅以项目建设代理者的身份参与廉租房和公租房开发，不涉及开发资金的投入、监管等环节，政府支付的代建费和项目投资节余奖励作为其收益来源。采用这种方式需要政府投入的资金量较大，对开发商而言虽然收益率较低，但资金回收安全。2009年3月，沈阳市和平区政府采取委托代建方式与中冶京唐一公司签订协议，由中冶京唐一公司负责沈阳市和平区保障性住房8个项目的建设工作，项目总建筑面积为152.1万平方米，工程造价约40.138亿元。
配建方式。开发商在自筹资金承担廉租房和公租房建设任务的同时，获得政府搭配的商品房建设用地指标，可通过建设并销售商品房的方式提高收益率。相比委托代建方式，政府在配建方式中投入较小，开发商的收益率也大大提高，但是在当前紧缩货币政策和房地产调控的大环境下，资金回收的不确定性有所增加。目前，北京、郑州、杭州、成都等多个城市采取“限地价、竞公租房”（即“限地价、竞配建”）的土地出让方式，选择合适的开发商参与保障房建设。
BT方式。开发商与地方政府签订建设—移交协议，开发商垫付前期的建设成本和融资成本进行保障房建设，政府按约定的回购期限进行项目回购，开发商参与项目的收益来自于政府支付的利润率和代建费。这种方式需要政府在回购期限内有足够的财政资金回购项目并投入运营，否则对开发商而言在回购环节存在巨大的风险。2010年6月，昆明市官渡区政府采取BT模式进行官渡区方旺片区的保障性住房建设，项目总用地达280亩，共建设6086套保障性住房。
BOT方式。开发商与地方政府签订建设—运营—移交协议，开发商负责项目的融资、建设等工作，并获得项目建成后一定年限的运营权，最后在运营期限结束后按照协议要求将项目无偿转让给地方政府。对此类项目而言，收取租金并获得社区内商业的预期收入是开发商收回投资成本并获得利润的主要方式。廉租房和公租房的租金收入是比较稳定的（考虑到其市场需求情况），需要注意的是由于租金标准较低，政府可能需要向开发商支付一定的补偿（无论何种方式）。当然如果社区内商业的预期收入能够弥补低租金的损失，那么这种方式可以较好地实现政府与企业的互利共赢。目前，深圳市龙岗区政府拟采取BOT模式完成龙岗区宝龙工业城地块的保障性住房项目的建设，项目总用地达84.15亩，拟建设3150套保障性住房。
无论具体采用哪种方式，政府机构还应从准入制度、投资补助、税收优惠、贷款贴息、贷款担保和土地优先开发等多方面向开发商提供政策支持，以提高其参与廉租房和公租房建设的积极性。
引入社会资本广泛参与
要解决保障房长期大规模建设的资金需求，仅靠政府机构和开发商是远远不够的，相关部门还应进一步拓宽融资渠道，吸引和拉动其他社会资金也来参与。具体而言，可吸收的资金来源包括：
社保基金。目前，社保基金的市场运作方式在国内已较为成熟，采取直接投资和委托投资有机结合的方式，投资种类主要包括银行存款、国债和其他具有良好流动性的金融工具，如上市流通的证券投资基金和股票、信用等级在投资级以上的企业债、金融债等有价证券。截至2011年底，我国5项社保基金累计结余已达2.86万亿元。社保基金作为国家战略性储备基金，在保障性住房的建设中理应有所作为，同时保障性住房项目的稳健回报特点也符合社保基金的资金属性要求。2012年2月，全国社保基金投资南京保障房30亿元信托贷款项目正式签约，这标志着全国社保基金投资保障性住房率先迈出了具有示范效应的“第一步”。与此同时，广州、北京等地也拟尝试引进社保基金进入保障性住房项目。
保险资金。对于保险资金而言，保障性住房项目是风险可控、长期稳定、担保可靠的投资品种，符合当前保险资金资产负债配置的需要。2010年9月，保监会发布了《保险资金投资不动产暂行办法》（下称《暂行办法》），为保险资金正式投资房地产领域扫除了法律上的障碍。截至2011年底，我国的保险行业资产总额达6.01万亿元，按照《暂行办法》的规定，险资投资不动产的上限为上季末总资产的10%，所以6000亿元保险资金将成为2012年保障性住房的潜在资金池。根据保监会的安排，上海市被初步确定为保险资金投资保障性住房的试点城市、中国太平洋保险集团为首家试点公司。2011年3月和5月，中国太平洋保险集团旗下的太平洋资产管理公司分别募集40亿元投入上海公租房建设、募集50亿元投入北京保障性住房建设。
中长期债券。保障性住房的建设周期较长，且保障性住房中的廉租房和公租房不能出售只能出租，每月收取的租金可满足偿还利息的需求，而本金的回收则需要较长的时间。因此，发行中长期债券，能够与保障性住房的建设和资金回收周期相匹配。国家应该支持符合条件的企业通过发行中长期债券筹集资金，专项用于保障性住房的建设和运营。目前，全国已有多个城市通过发行中长期债券进行保障房项目融资。
产业投资基金。产业投资基金是一种对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度。产业投资基金用于保障性住房建设有很大的优势。首先，产业投资基金的募集方式主要通过与大机构达成投资协议的方式来完成，基金数量庞大，回收周期也较长，为保障性住房建设提供了稳定的资金来源；其次，投资基金管理者大多是从事该行业多年的专业人员，有助于提高投资于保障性住房的各种资金的运行效率。从2009年起，天津、昆明、济南等地陆续尝试建立保障性住房投资基金，并取得了较好的预期效果。
房地产投资信托基金（REITs）。REITs是一种新型金融投资产品，其把个人及机构投资者的资金募集起来，由专门机构进行投资经营管理，投资于能产生稳定现金流和收益的房地产行业。从本质上看，REITs是一种资产证券化产品，它将流动性较差的房地产实物资产转化为流动性强的受益凭证。将RE鄄ITs应用在保障性住房中，将提高其资产的变现能力和资金的使用效率，但保障性住房REITs的运作模式、收益模式、法律界限仍需逐步设计和完善。目前，天津和上海关于利用REITs开展保障性住房融资的方案已经获得了国务院的批准，北京、苏州、海南等地也纷纷表示要推出保障性住房REITs。
在房价居高不下的今天，保障性住房建设是一项长期而艰巨的任务。未来保障性住房建设资金需求量很大，仅仅依靠政府财政力量是远远不能实现的。政府机构应该通过设计合理的项目运作模式或设置合理的项目条件，积极引导开发商和其他社会资本参与到保障性住房建设中来，真正建立起市场化的投融资和建设机制，实现保障性住房建设的可持续发展。
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